Seit Jahresbeginn 2022 haben sich die Baufinanzierungszinsen fast vervierfacht, ein signifikanter Rückgang bei den Immobilienpreisen bleibt jedoch aus. Ebenso machen höhere Lebenshaltungskosten, die oft auch auf Bankenseite einkalkuliert werden, den Immobilienkauf schwieriger. Die Folge: Käufer und Bauherren nehmen kleinere Kreditbeträge auf, so Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsermittlers Dr. Klein Privatkunden, der anhand der Datenanalyse „Dr. Klein Trendindikators Baufinanzierung“ („DTB“) über aktuelle Entwicklungen bei Baufinanzierungen berichtet.
Laut dem „DTB“ leihen sich Immobilienkäufer im Juni 2022 durchschnittlich 292.000 Euro von der Bank. Vor einem Jahr waren es noch 304.000 Euro, im Dezember sogar 319.000 Euro. Wie sehr die höheren Zinsen monatlich ins Gewicht fallen, verdeutlicht die Standardrate. Mit den Parametern 300.000 Euro Darlehen, zwei Prozent Tilgung, 80 Prozent Beleihungsauslauf und zehn Jahre Zinsbindung macht sie die tatsächlichen Kosten zur Finanzierung einer Immobilie vergleichbar. Dieses Beispiel-Darlehen kostet im Juni 1.293 Euro und damit monatlich 488 Euro mehr als noch vor einem Jahr.
Neben den Zinsen ist die Tilgung ein entscheidender Faktor, der über die Höhe der monatlichen Rate entscheidet. Die durchschnittliche Tilgung, mit der Darlehensnehmer in ihre Finanzierung starten, sinkt im Juni erneut – mit 2,26 Prozent erreicht sie einen Tiefstand, den es zuletzt vor neun Jahren gab. Grundsätzlich liegt sie damit noch im empfohlenen Bereich zwischen zwei und drei Prozent. Dennoch gilt: Je niedriger die anfängliche Tilgung ist, desto länger brauchen Kreditnehmer, bis sie schuldenfrei sind. Und desto mehr Zinsen zahlen sie über die gesamte Laufzeit, so Neumann.
Wer seine monatliche Rate möglichst niedrig halten möchte, hat neben der Tilgung noch die Möglichkeit, an der Stellschraube Zinsbindung zu drehen. Je länger Banken ihren Darlehensnehmern einen Zins zusichern, desto mehr Aufschlag verlangen sie hierfür, weil ihr Verlustrisiko steigt. Seit Anfang des Jahres wird die durchschnittliche Zinsbindung immer kürzer, im Juni liegt sie bei 13 Jahren – vier Monate weniger als noch im Mai. Bei kurzer Zinsbindung ist jedoch Vorsicht geboten: Denn je kürzer die Zinsbindung ist, desto höher ist die Restschuld nach Ablauf der ersten Finanzierungsrunde. Sollte das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung höher sein, fallen die teureren Konditionen auf eine größere Summe an.
Der Beleihungsauslauf steigt im Juni wieder leicht auf 80,16 Prozent, liegt damit aber noch immer deutlich unter dem Wert des Vorjahres von 83,39 Prozent. Der Beleihungsauslauf drückt das Verhältnis der Darlehenshöhe zum Beleihungswert der Immobilie aus, der aufgrund von Sicherheitsabschlägen seitens der Bank nicht identisch mit dem Kaufpreis ist. Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto geringer ist das Verlustrisiko für die Bank – und das wird meist mit besseren Zinskonditionen belohnt.
Im Vergleich zu den Vormonaten geht die Nachfrage nach Forward-Darlehen zwar weiter zurück. Mit 7,30 Prozent machen sie jedoch noch immer einen nennenswerten Anteil an den Darlehensarten aus. Vor einem Jahr waren es noch 6,52 Prozent. KfW-Darlehen sind nach wie vor eher gering vertreten – ihr Anteil beträgt lediglich 2,76 Prozent.
Die Dr. Klein Privatkunden AG mit Sitz in Lübeck ist ein unabhängiger Anbieter von Finanzdienstleistungen für Privatkunden und Unternehmen. Über das Internet und in mehr als 250 Filialen beraten über 600 Spezialisten. Dr. Klein ist eine hundertprozentige Tochter des an der Frankfurter Börse gelisteten internetbasierten Finanzdienstleisters Hypoport SE.
